孙立平:清醒如郁亮者,为何也难避免这个最后的结局?
| 人围观 |节前的一个大消息是:
郁亮申请辞去万科董事会主席职务,祝九胜申请辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务。
看到这个消息不禁让人唏嘘。不仅是因为万科在中国房地产行业中的位置,不仅是因为万科多年来在企业界乃至国人心目中的良好形象,于我而言,更在于下面的一点:
郁亮是在2016年就提出万科的目标是活下去。应该说,郁亮的脑子是清醒的。但头脑清醒如郁亮者,也没有能逃脱最后的那个结局。
这里涉及到一个耐人寻味的问题:
在2023年的年底,我曾接连写了两篇文章,讨论在某些时刻企业家们为什么会集体犯错误。在人们的印象中,企业家应该是最精明的一批人,至少在商业的领域是如此。他们精于计算收益和成本,他们对市场中的信号最敏感,他们对可能的风险有着本能的警觉,更重要的是,他们的眼光比一般人要更宽阔和长远。然而,所有这一切都没有阻止这最后结局的发生(见《孙立平:为什么有时企业家会集体犯错误?》、《孙立平:集体误判:在扩张与收缩之间》)。
当时我曾经问道:难道在10年前,至少在7、8年前,他们就没有意识到中国的房地产已经开始过剩,已经接近转折点了吗?但诡异的是,你可以看到,就在这样的时候,精明的房地产商就像排着队一样,一个一个义无反顾地在往坑里跳。
现在看,清醒如郁亮者,也是在那条等待往坑里跳的队伍里排着呢。
我不相信当时他们看不到未来市场的结局。不用说他们这些老江湖,就是我这样一个局外人,都能做出大体不离谱的判断。
2016年6月17日,我在人大商学院的一个演讲中讲了下面的几段话:
从1998这一年起,我们进入到了一个房地产超常规发展的时代,这是一个大规模集中置业的过程。这样的房地产超常规的发展和大规模的集中置业,在整个人类历史上是绝无仅有的。从1998年到2016年的18年时间里,我们不但解决了中国城镇居民住房的问题,甚至把子孙后代几代人的房子全给盖好的,这在世界上是没有过的。
在改革开放之初,中国城镇居民人均住房面积仅有6.7平米,三口之家差不多就20平米的房子。由于欠帐太多,所以这20年,房地产的超常规发展就是在补欠帐的过程。但是由于动力太大,一补就补大发了,把子孙后代都给补了。
到2013年,中国城镇居民人均住房面积达到了近40平米、户均1.1套,达到了发达国家的水平。在这种情况下,从总量上看,住房问题基本解决了。虽然有的城市还在强调刚需,尤其是北京更突出。但这主要是新市民的刚需。
据我判断,我们现在正在面临一个从大规模集中置业时代向后置业时代的转型。以房子为中心的时代即将结束,也许就是这两三年的事。未来,去库存能否顺利实现,将决定着这个转变是否能够完成。
引述这段话,不是说我有什么先见之明,其实这是当时很多明眼人都能看到的,作为久经沙场的那些房地产商,尤其是头部房地产商,更应当是心知肚明。
既然如此,那为什么在2016年之后,那些明明知道房地产已经眼中过剩的房地产企业,包括万科,还在不断加杠杆,大量拿地,最后被杠杆和债务压到呢?这是一个非常值得深入探究的问题。
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