转自微信公众号 铁锤微观
据媒体统计，今年以来，已经有至少37个城市发布了购房补贴政策。简单来说就是给符合条件的购房者发钱，可以是人才的奖励，也可以是税费的减免，还可以是老房子拆迁发房票。
其中湖北鄂州更是明确表示，农村居民若自愿放弃合法宅基地，拆除相关建筑后，选择在指定区域购买新建商品住房，将根据其退出的宅基地面积获得购房补贴。
还有一些城市，给返乡就业创业人员、进城务工人员、新市民、新青年，开通了住房公积金贷款的便利通道：以灵活就业人员的身份缴存6个月的住房公积金，就可以申请公积金贷款。
类似的“补贴”还有很多，此前东莞甚至还放了大招，官宣“拿到诺贝尔奖，到东莞买房补贴1000万”，不费吹飞之力就赚了很大一波流量。毫无意外，也被网友骂是“博眼球”。
该如何看待各地争相出台的五花八门的“购房补贴”政策呢？这些真的是惠民举措吗？
有一个事实我们要先弄清楚，这些购房补贴政策出台的背景，是房地产市场处于下行周期，即房子卖不动、没人接盘的时候推出的，而且主要是针对购买新建商品房。市场好的时候，别说发放购房补贴了，忙着涨价、忙着提高契税都来不及。
所以很明显，这些补贴政策是为了促进新房销售而出，是在帮开发商去库存。
难道地方从中就得不到好处吗？并不是。
从结果来看，不管用什么办法，只要有人买房其实还是消费者在补贴政府，因为房价构成当中有超过一半是政府拿走了，卖地收入、税费收入是最直接的补贴。只是政府最后拿到的利润，刨除补贴的份额相对之前少了一点罢了。
所以，看似是在发放购房补贴，其实只是房子卖不动后，地方退而求其次的选择。与其说是地方政府主动推出了惠民政策，不如说是被市场逼的没办法了：让出一部分利润，我少赚点，你才能继续买房，就是这个意思。
说到底，这些发放的补贴，就是你自己的钱。
这就跟当年福特给员工加薪是一个道理，并非出于好心，而是资本家精算过，不给工人加薪，消费就上不去，反过来会约束生产力的进一步扩充。
所以，从来就没有天上掉馅饼的好事，很多补贴的东西、免费的东西，反而是最贵的，因为你想要他的补贴，他想要你的购房款，以及未来二三十年被房贷牢牢束缚。
不过，即便是如此简单的让利补贴，有时候也很难执行下去。
4月23日，第一财经发布的一篇调查文章揭露，多地财政紧张“购房补贴”难到位，有人购房7年补贴仍未完全到账。
为什么会出现“口惠而实不至”的情况？买房人的大钱不是已经都出了吗，为什么补贴的小钱还发不下来？
究其根本，发放补贴刺激买房这件事本身就不合逻辑。文件是住建局发的，补贴的资金要从财政的公用资金里拿，公用资金应该用于民生，而不是补贴少数买房人。所以说到底，这部分资金的支出并不符合财政审计的要求。尤其是对于地方财政严重短缺的城市的买房人而言，想拿这笔补贴显然是不容易的。
至于有些地方推出的“拿宅基地换购房补贴”这种竭泽而渔的做法，我建议农民朋友自己还是要留一条退路，不要以身入局。农村的宅基地可能确实没啥经济价值，但对于个人而言，它最大的价值就在于归宿，放弃简单，想再回去就难了。
当然了，我们也要理解地方采取这种发放补贴鼓励买房的做法，因为确实没招了。
国家统计局说“还有近2亿农民工没买房，房地产潜力巨大”。此话不假，农民工兄弟们也确实想买房，但他们忽略了一个最重要的事实，没有收入增长的支撑，需求潜力是不会转化为购买动力的。
这几年，大家的共同感受是“房地产不行了”。可是到底有多不行，很少有人一五一十用数据说话。
铁锤接下来通过几个重要指标的变化，带大家了解个大概，这些数据虽然网上也能查到，但多数人其实是不愿意花这个时间去搜索的。
首先，去年全年国有土地使用权出让收入同比减少了近1万亿元，较2021年巅峰期更是减少了3万亿元。
今年一季度，这种下降趋势也并未得到好转，国有土地使用权出让收入8147亿元，同比仍然下降6.7%，2021年这个数字是16467亿元，也即是说今年一季度较2021年同期，土地收入直接腰斩了。
今年一季度300城住宅用地出让金的确同比增长10.4%，但这主要是受一二线城市优质地块拍地节奏加快的带动。一季度，全国住宅用地流拍撤牌653宗，流拍撤牌率28.2%，较去年同期提升6.2个百分点。
其次，“房地产不行”，不单单体现在卖地收入的锐减上，看销售额的下滑和库存的积压，我们可能会更加醍醐灌顶。
2023年全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，2021年的数值是147602亿元。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，商品房待售面积67295万平方米，比上年增长19.0%。2021年这两项数据分别是商品房销售额181930亿元和51023万平方米。
单看数据，确实有种“鬼故事来了”的感觉，因为和巅峰期相比，去年商品房销售额减少了7万亿，库存增加了1.6亿平。
再者，去年房地产的增加值是73723亿元，在GDP中的占比是5.85%。网上有人整理了近十年的数据并做出了图表，我们可以清晰地看到，过去十年房地产在GDP中的比重都在6%以上，只有2023年首度跌破6%。
去年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%，而2021年这一数值是201132亿元。同时，去年还是过去26年以来首次出现了个人房贷余额负增长，个人按揭贷款同比下降9.1%。
再来看房价的变化，根据如是研究院总结的数据，全国绝大多数城市的房价已经整体回调了2-3成，三线及以下城市，房价出现腰斩。短期看，今年2月二三线城市二手房同比跌幅达到了5.1%，一线城市的同比跌幅也达到了6.3%。中指院的数据显示，百城二手房均价已经连跌12个月了。
必须声明一下，这里不存在抹黑房地产的情况，数据均来源于统计局，有据可查，我只是顺手贴了一下，没有任何放大解读。
2021年是房地产的巅峰期，各项数据都飙升到了最高点，随后便步入下跌通道，中国房地产长达二十年的大周期就此终结。
表层的原因是国家层面把房地产按住一顿疯狂输出，既掐断了房企的融资管道，也堵死了银行的贷款额度，让很多本就“三高”的房企，遭遇失血性休克，很多项目烂尾无法交房。
叠加疫情对居民家庭资产负债表的冲击，以及房价上涨的思想钢印已经被扭转，都加速了房地产需求的崩塌。
深层次的原因，其实是随着少子化（生育率骤降）、老龄化（未富先老）进程的不断加剧，我们缺乏足够的需求来供养房地产全产业链。
有句话我已经说了一年多了，房地产最终一定会走向完全开放的市场，限购等限制性措施都会退出。今天成都全面取消限购，被很多人拿出来解读，这其实没什么好说的，成都只是把流于形式的文件取消了，在此之前，想在成都买房也有很多破解的办法。我很确定，接下来成都也将出现挂牌量激增的剧情，因为类似的政策已经审美疲劳了，买房人更是在反向操作。
说起取消限购，当下还能引发市场狂欢的恐怕也只有北京和上海两个城市了。上周五地产股小幅反弹了一下，其实就是受一线城市进一步松绑的影响。
综上，事实已经很清楚了，未来土地财政也会有玩不转的那一天，房地产销售额会回归10万亿甚至更低的常态，这意味着房地产对经济的拉动作用将逐渐减弱。
有人可能要问了，如果房地产屡救不起，我们会放弃吗？
这是一个很傻的问题，但不可否认，这也是一个很多人希望看到的爽文结局。
房地产救不起来，这只是相对而言，和高点时相比，现在的处境当然是艰难。但我们有没有想过，房地产现在的状态才是真实的，才是符合基本面的。
以土地财政来说，它可能不会再像过去那样作为地方主要的财政收入来源，但这并不意味着政府会主动放弃。
有人可能会说，土地财政不行了，还可以收房产税，现在正当其时。对此我不敢苟同。从征税角度来说，税收是一种拔鹅毛的艺术，鹅毛肯定要拔，高水平的表现是：既把鹅毛拔下来，又不让鹅叫唤，或者少叫唤。现在拔鹅毛，鹅不仅会叫唤，急了还可能咬人逃跑。
实际上，从来就不存在放弃房地产一说，它只是在该完成阶段性使命的时候完成了使命，现在是均值回归。我们要习惯这种状态，这就跟岁月无情一样，衰老是难以避免的。除非经济重返高速增长通道，居民的收入大幅增长，一千多万大学生都能找到满意的工作，人口出生率再次回到2.1的世代更替水平。
基于此来看，当前针对房地产所做的一切，只是为了阻止事情向更坏的情况发展，也即是很多人说的“别拖后腿”。
聚焦到救市的策略来看，过去一年多出台的很多政策，其实已经逐渐找到重点了，比如放开地价限制，让土地市场重回“价高者得”；比如中央信贷支持商业机构买楼，作为保障性住房对外出租；再比如近期在浙江丽水开始探索的“个人买地建房，自行设计施工，产权独立且允许出售”等，这些政策的内核都是让有钱人多消费。
以丽水试点个人买地建房来说，这其实是变现松绑“限墅令”，文件中提到的“允许私人竞拍土地，建设单幢低层住宅”，简单来说就是允许个人直接竞拍土地，盖别墅，而且是可以多人联合拿地。对于大家族来说，可以联合兄弟姐妹，直接盖一座大的私家园林。
这个试点模式，在福建很多地方很流行，只是仅限于农村地区。现在城市的建设用地也可以这么干了，无疑是对住房需求和供应的双利好。当然了，仔细想想，该政策显然不是针对普通人的，而是为有钱人开放定制的，因为拿地设计审批建房装修，这一整套流程的花费不小，而且初期还有门槛要求，所以绝不是东拼西凑首付的普通刚需可以承受的。
再比如这几年全国的文旅卷得出奇，先后已经捧红了淄博、哈尔滨、开封、天水等地，本质是让国内游热起来，以旅游出行带动消费，肉烂在锅里。
在外需和投资边际效用递减的背景下，让手握80%存款的2%的人多花钱，让有钱人多买房消费，让内需支棱起来，这才是我们经济发展的人间正道。
现在就是这个方向，不是庞大的中低消费市场不重要，而是这部分群体的需求太难刺激，已经增长乏力了。特别是最近几年，代表居民家庭财富的房产、股市、债市、理财、信托等投资暴雷不断，中产的财富惨遭洗劫，消费能力每况愈下。
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